Reclamación de defectos constructivos.

PLANTEAMIENTO:

Es frecuente que una vez comprada una vivienda aparezcan en ella defectos constructivos unas veces de forma inmediata y otras en un plazo de tiempo más o menos largo, en algunos casos pueden pasar algunos años hasta que aparecen los primeros daños, acentuándose estos poco a poco a lo largo del tiempo.

Estos defectos o daños pueden ser debidos a múltiples causas, materiales de calidad inferior a lo reflejado en el contrato, errores de ejecución, defectuosa puesta en obra, movimientos estructurales de diversa índole, etc.

¿Puedo reclamar?, ¿Qué reclamo?, ¿cómo?, ¿a quién?, ¿cuándo?.

RESPUESTA:

Se pueden reclamar los siguientes vicios constructivos:

1-Defectos de terminación:

Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación tienen un plazo de garantía de un año.

2-Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad:

Se tratan de vicios constructivos que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del edificio. Son descubiertos con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc.

El plazo de garantía es de 3 años y al contrario que los defectos de acabado, éstos conllevan una costosa reparación.

3-Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.

El daño material que reside o afecta a un elemento estructural y compromete la resistencia mecánica o estabilidad del edificio (grietas, fisuras, hundimientos, defectuosos  cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio). Su plazo de garantía es de 10 años.

La forma correcta de reclamarlos es que una vez entregada la vivienda o tras la posterior obra de reparación realicemos una detallada inspección  del inmueble y un  listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.

Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.

Dichos defectos deben comunicarse al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución si estamos ante defectos de habitabilidad, seguridad o funcionalidad.

Ante la negativa de los responsables de la edificación  de responder por los daños reclamados la única solución es  acudir a la vía judicial con asesoramiento de especialistas en la materia,  apoyándose de un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite los daños, su origen, solución y coste de reparación y teniendo en cuenta los plazos de prescripción de las acciones:

Producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, hay dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio.

Este es un plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello es recomendable enviar una burofax cada año para comunicar los defectos, su evolución y nuevos daños.

En el caso de Comunidades de Propietarios debe tener se en cuenta  que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no es necesaria la aprobación en Junta de Propietarios, siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente, o el Administrador en nombre de la Comunidad,  pero sí será imprescindible el acuerdo en Junta para la interposición de la demanda judicial.

Diferencia entre el plazo de garantía y plazo para ejercitar la acción judicial:

La LOE establece unos plazos de garantía dependiendo del tipo de defecto que se trate, que varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico, esto es, el periodo en el que debe surgir el daño, que comienza a contar desde la recepción de la obra y el cual no debe confundirse con el plazo para ejercitar la acción judicial de dos años cuyo cómputo se inicia desde la aparición del daño.

¿Qué pasa si ha transcurrido el plazo para reclamar?

Es posible reclamar transcurridos los plazos determinados por la LOE, ya que existe la obligación del contratista de entregar la obra correcta y adecuada, ya que tiene responsabilidad por incumplimiento contractual; es decir si en el contrato vende una vivienda habitable, durable y terminada según las normas de buena construcción, lógicamente ha de carecer de grietas, desconchones, humedades, filtraciones etc.  En consecuencia, el propietario o comunidad tiene hasta 15 años para reclamar, pero sólo si el contratista o promotor es el que vendió la vivienda

¿Qué ocurre con las reparaciones defectuosas?

En caso de que se atiendan a las reclamaciones y se realizasen reparaciones es importante que estas queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se realiza. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones.

Miracles Monerri González. Abogada

mnización del despido a cargo del FOGASA  hace  cuatro meses y me ha venido resolución denegatoria  de mi petición.

¿Puedo demandar al FOGASA para que me pague la indemnización por haber sido estimada mi solicitud por silencio administrativo  positivo al haber recibido la resolución denegatoria transcurridos tres meses desde mi petición?

RESPUESTA:

Sí, de conformidad a la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2015, recurso 802/2014 , por la cual se reconoce el derecho de los trabajadores a la prestación solicitada al FOGASA al aplicar el silencio administrativo positivo, careciendo de eficacia enervadora la resolución expresa posterior al plazo de tres meses, denegatoria de la petición.

El  art. 28.7  del Real Decreto 505/1985  que regula la Organización y Funcionamiento del FOGASA establece que el plazo máximo para que el FOGASA dicte resolución «será de tres meses, contados a partir de la presentación en forma de la solicitud». Dicha disposición no establece ninguna excepción, por lo que se aplica a la totalidad de los expedientes cuya tramitación corresponde al Fondo.

El efecto del incumplimiento del plazo para resolver por parte de la Administración es la estimación  por silencio administrativo de la solicitud del trabajador, teniendo la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. El Tribunal Supremo entiende que  el silencio administrativo, no debe ser un instituto jurídico formal, sino la garantía que impida que los derechos de particulares se vacíen de contenido cuando Administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado.

Una vez operado el silencio positivo no se puede efectuar un examen sobre la legalidad del acto presunto, en este caso, de la solicitud del interesado.

Miracles Monerri González. Abogada